Pourquoi le code NAF de votre conciergerie n’est jamais anodin
Vous avez passé trois semaines à peaufiner votre offre. Vous avez trouvé un nom, un logo, peut-être même vos premiers clients. Et puis vous tombez sur cette case à cocher : « code NAF ». Vous vous dites que c’est une formalité, un détail administratif sans importance. C’est exactement ce que pensait l’un de mes clients, avant que son assurance refuse de l’indemniser après un dégât des eaux dans un appartement qu’il gérait pour le compte d’un propriétaire. Le mauvais code NAF peut vous coûter plusieurs milliers d’euros. Je ne le dis pas pour faire peur, mais pour vous éviter d’apprendre cette leçon aux frais de votre trésorerie.
La confusion qui ruine les créateurs : code NAF vs code APE
Première chose à clarifier : ces deux termes désignent exactement la même chose. Le code APE (Activité Principale Exercée) est le code NAF attribué à votre entreprise. L’INSEE utilise la nomenclature NAF pour classer les activités économiques, et le résultat pour votre structure s’appelle code APE. Dans ma pratique, je vois des créateurs perdre des heures à chercher une différence subtile qui n’existe pas. Il y a une seule nomenclature, la NAF Rév. 2, et votre entreprise reçoit un code qui doit correspondre à votre activité principale exercée.
Qui décide vraiment du code et comment l’INSEE le calcule
Contrairement à une idée répandue, vous ne choisissez pas librement votre code. L’INSEE l’attribue au moment de votre immatriculation, en analysant l’objet social dans vos statuts. C’est un algorithme, associé à un humain, qui lit la description de votre activité et la classe dans la nomenclature. Si vous écrivez « conciergerie privée », le système peut hésiter entre plusieurs codes. Si vous écrivez « gestion locative de biens immobiliers », il n’hésitera pas une seconde. Cette rédaction est donc votre premier levier. Dans ma pratique, je rédige toujours l’objet social avec les mots exacts de la nomenclature pour éviter les mauvaises surprises.
Les 4 codes NAF possibles pour une conciergerie en 2026
La conciergerie n’est pas une activité réglementée avec un code dédié. C’est une activité polymorphe qui recouvre des réalités très différentes. Voici les codes que je rencontre dans mes accompagnements, avec leurs forces et leurs faiblesses.
Le 9609Z pour la conciergerie privée et les services personnels
Le 9609Z, libellé « autres services personnels n.c.a. », est souvent le choix par défaut. Il correspond à une conciergerie non attachée à un bien immobilier précis : réception de colis, organisation de services à domicile, accompagnement de personnes âgées, assistance administrative. C’est le code le plus souple, mais aussi celui qui ouvre le moins de droits. Il ne couvre pas la gestion locative. Si vous faites du Airbnb et que vous avez ce code, vous êtes en zone grise juridique. Je dis bien « zone grise », car le cadre reste flou. Mais le flou ne protège pas.
Le 6831Z pour la conciergerie locative (Airbnb, mandats de gestion)
Le 6831Z est le code des agences immobilières. C’est lui qui couvre la gestion locative de biens pour le compte de propriétaires. Si votre activité consiste à gérer des locations saisonnières, à recruter des locataires, à établir des contrats de location et à encaisser des loyers, ce code est le seul qui corresponde juridiquement à votre activité principale. Les démarches sont plus lourdes : la loi Hoguet impose une carte professionnelle, la carte G pour la gestion immobilière, une garantie financière et une assurance responsabilité civile professionnelle. Beaucoup de concierges locatives l’ignorent et exercent sans ce cadre. Ils sont techniquement en situation irrégulière.
Le 9607Z et le 6820A pour des cas spécifiques
Le 9607Z correspond aux « autres services personnels », légèrement différent du 9609Z. Il est parfois attribué pour des activités de ménage chez des particuliers. Le 6820A est le code de la location de logements, pour ceux qui louent leurs propres biens. Attention, ce code ne couvre pas la gestion pour autrui. Dans ma pratique, je vois des entrepreneurs qui louent leur appartement sur Airbnb tout en proposant des services de conciergerie pour d’autres propriétaires. Ils ont besoin d’une double lecture : le 6820A pour leurs propres murs, le 6831Z pour le mandat de gestion. L’INSEE ne vous donnera qu’un seul code. C’est votre activité principale exercée qui tranche, et non votre activité secondaire.
Tableau comparatif : activité, protections, limites de chaque code
| Code NAF | Activité typique | Obligations | Limites |
|---|---|---|---|
| 9609Z | Conciergerie privée, services personnels divers | Immatriculation simple, pas de diplôme | Pas de gestion locative |
| 9607Z | Services personnels, aide à domicile | Selon activité, convention collective | Ne couvre pas le mandat immobilier |
| 6831Z | Agence immobilière, gestion locative | Carte G, garantie financière, assurance RC Pro | Cadre lourd, mais protecteur |
| 6820A | Location de logements | Immatriculation simple si location nue ou meublée classique | Réservé à ses propres biens |
Le piège juridique des conciergeries Airbnb sans mandat
Je vais être direct : le marché des conciergeries locatives a explosé, porté par la croissance de la location saisonnière. On compte plusieurs milliers de structures en France. Une grande partie d’entre elles exerce avec un code 9609Z et sans mandat de gestion. Voici le problème. Sans mandat, votre intervention sur un bien locatif s’apparente à de l’exercice illégal de l’activité immobilière. C’est un délit pénal. En cas de litige avec un propriétaire, votre contrat peut être annulé, et vous pouvez être condamné à restituer les commissions perçues. J’ai vu un cas concret : un propriétaire qui refusait de payer une facture de 4 000 euros, sachant parfaitement que son concierge n’avait pas la carte G. Le concierge n’a pas osé aller au tribunal. Il a perdu sa créance.
L’angle mort de la loi Hoguet : pourquoi vous êtes en illégalité
La loi Hoguet, c’est ce texte de 1970 qui réglemente les activités immobilières. Elle impose une carte professionnelle pour quiconque se mêle de la gestion immobilière d’autrui, même à titre accessoire. Beaucoup de concierges pensent être protégés par leur statut de « prestataire de services ». C’est faux. Dès lors que vous mettez en relation un locataire avec un propriétaire, que vous encaissez des loyers, que vous signez des contrats de location, vous entrez dans le champ de la loi. Pas de carte G, pas de garantie financière : votre activité est juridiquement contestable. Le cadre légal est clair. Le flou vient plutôt de l’absence de contrôles systématiques, ce qui donne une fausse sécurité.
La carte G ou le statut de gestion locative : obligations réelles
La carte G, délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie, exige des justificatifs de capacité : un diplôme dans l’immobilier, ou une expérience professionnelle de plusieurs années, ou une formation spécifique. Elle exige aussi une garantie financière et une assurance RC Pro. Le coût annuel n’est pas anodin. Mais c’est le prix de la légalité dans la location saisonnière. Si vous voulez exercer la conciergerie locative proprement, vous n’avez pas le choix. Prenez la carte G ou limitez-vous à la conciergerie privée. Il n’y a pas de troisième voie viable pour une activité principale exercée dans la gestion locative.
Code NAF et statut juridique : le duo qui sécurise votre création
Le choix du code NAF est souvent pensé indépendamment du statut juridique. C’est une erreur de débutant. Le code détermine si vous êtes commerçant ou prestataire de services. Et cette distinction conditionne votre régime social, fiscal et même votre convention collective si vous embauchez plus tard. En tant que dirigeant, vous devez penser ces deux dimensions ensemble.
Micro-entreprise, SASU, EURL : quel statut pour quel code
La micro-entreprise est le statut le plus courant pour lancer une conciergerie. Elle est simple, légère, et parfaitement adaptée aux activités de services à la personne avec le code 9607Z ou 9609Z. Elle devient plus compliquée pour la gestion locative, car le statut de micro-entrepreneur est compatible avec la carte G, mais les plafonds de chiffre d’affaires s’appliquent à vos commissions. La SASU est un véhicule protecteur si vous voulez vous associer, embaucher, ou si vous visez une croissance rapide. L’EURL est une option intermédiaire, plus simple, avec un associé unique. Dans ma pratique, je recommande la micro-entreprise pour tester le secteur avec un investissement minimal, mais je préviens mes clients : on ne teste pas une activité relevant de la loi Hoguet sans carte professionnelle.
Les mentions obligatoires dans l’objet social pour obtenir le bon code
L’objet social est la description de votre activité dans vos statuts. C’est lui que l’INSEE analyse pour vous attribuer votre code. Je vous conseille de rédiger un objet social précis, qui couvre vos prestations principales et secondaires, sans être trop large pour ne pas éveiller les soupçons. Exemple pour une conciergerie locative : « la gestion locative de biens immobiliers, la location saisonnière, les prestations de conciergerie et de services liés à l’immobilier ». Si vous écrivez seulement « conciergerie », l’INSEE peut vous classer en 9609Z, et vous serez enfermé dans un code qui ne correspond pas à votre activité principale exercée. La précision n’est pas une option.
Activité principale exercée : qu’est-ce que ça change pour votre assurance RC Pro
Votre code APE est un signal fort envoyé aux assureurs. Lorsque vous demandez une responsabilité civile professionnelle, l’assureur analyse votre déclaration d’activité pour évaluer votre risque. Un code 9609Z pour une activité de gestion locative : l’assureur vous pose des questions, ou refuse, ou applique une surprime. J’ai vu des entrepreneurs avec un code inadapté se voir opposer un refus de garantie après un sinistre. L’assureur argue que l’activité déclarée ne correspond pas à l’activité réelle, donc que le contrat est nul. Pour éviter cela, alignez votre code APE sur votre activité principale exercée, et soyez transparent avec votre assureur sur les prestations que vous proposez à vos clients.
Formalités et coûts réels d’immatriculation : ma check-list terrain
Voici ce que ça coûte, concrètement, de lancer une conciergerie en bonne et due forme. Les chiffres que je donne sont ceux du marché en 2026, issus de mes dossiers récents. Ils peuvent varier selon les régions et les prestataires.
Démarches au RCS ou au Répertoire des Métiers : le critère qui fait la différence
La nature de votre activité détermine votre lieu d’immatriculation. Une activité commerciale (achat pour revendre, prestation de services à caractère commercial) relève du RCS, le registre du commerce et des sociétés. Une activité artisanale relève du Répertoire des Métiers. La conciergerie privée est une activité de services, généralement classée comme commerciale. La gestion locative est commerciale. Pour les activités de ménage, la frontière est plus fine. Mon conseil : ne laissez pas la nature de votre activité au hasard. Posez la question à votre centre de formalités des entreprises, et si la réponse est floue, n’hésitez pas à solliciter une confirmation écrite de l’INSEE.
Budget prévisionnel : rédaction de statuts, CGV, contrat type, assurance
Voici les postes de dépenses à prévoir : l’immatriculation est gratuite au guichet unique. La rédaction de statuts, si vous passez par un professionnel, coûte entre 500 et 1 500 euros selon la complexité. Vous pouvez utiliser un modèle en ligne pour les statuts types, mais faites-les relire par un juriste si vous avez un doute. Les CGV et le contrat type de conciergerie sont des documents indispensables. Leur rédaction sur mesure vous coûte entre 800 et 2 500 euros selon le cabinet. L’assurance RC Pro coûte entre 300 et 800 euros par an pour une activité de conciergerie privée. Pour la gestion locative, elle est plus chère, surtout avec la garantie financière obligatoire. Prévoyez aussi un budget pour un logiciel de gestion locative, environ 50 à 100 euros par mois pour les outils du marché type Qlower ou Welkin. Ce n’est pas une dépense facultative. C’est un outil de travail.
Peut-on changer de code NAF après création ? Les limites que les conseillers ne disent pas
Oui, on peut demander une modification de son code APE. C’est un droit. Mais c’est un signal de fragilité pour vos partenaires : votre banquier, votre assureur, peut-être même vos clients. Pour changer de code, vous devez justifier d’une modification de votre activité principale exercée. Vous adressez une demande à l’INSEE, qui examine votre situation. Si votre activité réelle est conforme au nouveau code demandé, la modification est acceptée. Sinon, elle est refusée. Le changement n’est pas rétroactif. Si vous avez exercé une activité en décalage avec votre code, les conséquences passées restent. Un redressement d’Urssaf est possible, tout comme un refus d’indemnisation par votre assurance pour une période antérieure au changement.
Questions de dirigeants : réponses courtes pour aller vite et bien
Je terminer avec les questions les plus fréquentes que je reçois dans ma pratique. Je vous réponds sans langue de bois.
La conciergerie est-elle un service à la personne ?
Non, pas par défaut. Le service à la personne est un cadre légal précis, qui ouvre droit à des avantages fiscaux pour les particuliers, encadré par l’Agence de services et de paiement. La conciergerie privée ne correspond qu’à certaines activités de ce cadre : le ménage, le repassage, l’assistance aux personnes âgées. Si vous voulez bénéficier de ce cadre, vous devez vous déclarer comme prestataire de services à la personne et votre activité principale doit être éligible. Le code NAF associé sera probablement le 9607Z. Le reste de la conciergerie, la réception de colis, les petits travaux, n’est pas un service à la personne.
Faut-il un diplôme pour exercer ce métier ?
Il n’existe pas de diplôme obligatoire pour devenir concierge privé ou conciergerie locative. La profession n’est pas réglementée. Mais pour obtenir la carte G, vous devrez justifier de compétences immobilières : un diplôme, une expérience ou une formation. Il existe des formations professionnelles pour la gestion locative et la conciergerie. Elles crédibilisent votre offre et vous permettent de maîtriser les bases juridiques que je viens de décrire. Si vous ne voulez pas investir dans une formation, au minimum, lisez la loi Hoguet et la réglementation sur les locations meublées de tourisme.
Quel code choisir pour faire du ménage et de la gestion locative en même temps ?
Là, il faut trancher. Vous avez une activité principale exercée, celle qui vous fait vivre, et une activité secondaire. Votre code NAF sera celui de l’activité principale. Si la gestion locative est votre cœur de métier, vous devez viser le 6831Z et assumez les obligations de la carte G. Si vous êtes principalement un prestataire de ménage, le 9607Z est plus logique. Dans ce cas, ne proposez surtout pas de gestion locative à vos clients sans avoir le cadre adapté, car vous prenez un risque juridique majeur. Une alternative : vous concentrer sur la prestation de services chez des propriétaires, sans contact locataire ni encaissement de loyers. Cette nuance est essentielle. Dans ce cas précis, le 9607Z est une solution viable, à condition que votre périmètre d’intervention soit strictement limité.
